부동산 용어 기본 : 부동산 시장 전국민의 관심사라고 해도 과언이 아닙니다. 하지만 방송이나 기사를 접해보면 종종 복잡한 용어로 인해 혼란스러울 수 있습니다.
이 글에서는 어려운 부동산에 관련된 주요 용어들을 명확하고 간결하게 설명하여 부동산 용어에 대한 기본 개념을 이해하는 데 도움을 드릴 것입니다.
부동산 용어 – 대출 관련
부동산 관련 뉴스나 기사들을 보면 LTV, DTI, DSR과 같은 부동산 용어 들이 자주 나옵니다. 생소하지만 중요한 대출용어들에 대해 알아보겠습니다.
원리금: 원금과 이자를 뜻합니다. 일반적으로 부동산 담보 대출의 경우 원금과 이자를 함께 갚는것이 원리금 상환이 기본 입니다. 다른 경우는 원금은 일정기간 동안(3~5년) 동안 갚지 않고 이자만 지불 후 한 번에 원금을 상환하는 상품도 있지만, 일반적으로 이자가 원리금 상환의 경우보다 훨씬 높을 수 있습니다.
LTV(Loan to Value Ratio) : 담보인정비율
금융기관에서 대출 심사를 할 때 주택의 담보에 대해서 인정해 주는 가치의 비율, 즉 담보 물건의 실제 가치 대비 대출금액 비율을 뜻합니다.
예를 들어, 1억짜리 주택의 LTV가 70% 적용되면 대출을 7천만원까지만 빌릴 수 있다는 뜻입니다.
LTV = [은행의 주택담보대출 한도] / [실제 주택 가격] x 100
DTI(Debt to Income) : 총부채상환비율
대출받는 사람의 소득에 대한 부채의 비율, 즉 총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다.예를 들어, 연간 소득이 4000만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우 총부채의 연간 원리금 상환액이 1600만 원을 초과하지 않도록 대출액을 제한하는 것입니다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간이 길어질수록 대출한도의 축소분을 상당 부분 보전할 수 있습니다.
DTI = [주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채(신용대출, 카드론 등)의 연간 이자 상환액] / [연간소득] x 100
DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율
DSR은 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값을 뜻합니다.대출의 원리금뿐만 아니라 기타부채(신용대출, 카드론, 할부 금융, 리스 등) 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 DTI와 같이 상환능력 지표지만, DSR은 부채를 산정하는 기준을 모든 부채의 연간 원리금 상환액으로 보기 때문에 조금 더 까다롭습니다.
DSR = [주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채(신용대출, 카드론 등)의 연간 원리금 상환액] / [연간소득] x 100
일반적으로 DTI, LTV, DSR의 조건을 모두 만족해야 대출 한도가 설정되기 때문에 세가지 모두 적용한 한도내에서 대출 한도가 정해집니다.
면적 관련 용어
전용면적
실제로 입주자가 독점하여 사용하는 부분의 면적으로 아파트 청약이나 계약 시 주택 면적(타입)의 기준이 되는 면적입니다.
전용면적은 방, 거실, 주방 등을 모두 포함한 실제 거주하는 면적으로 같은 아파트라도 전용면적에 따라서 크기가 다를 수 있습니다.
공용면적공용면적은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.주거공용면적은 다른 세대 사람들이 같이 공용으로 이용할 수 있는 엘리베이터계단 등의 면적을 포함한 면적을 말합니다.
다른 하나는 기타공용면적으로 주차장, 노인정, 관리사무소 등 주거와 상관없이 단지내 사용되는 면적을 말합니다.
분양면적
분양면적은 전용면적 + 주거공용면적을 말합니다. 일반적으로 분양 시 말하는 면적이 분양면적이고 공급면적이라고도 합니다.
서비스면적
서비스면적은 계약면적에 포함되지 않는 공간으로 예전에는 발코니에 해당하는 면적만 서비스 면역으로 분양했지만 10여년 전부터는 팬트리, 알파룸과 같은 서비스 면적이 점점 늘어나는 추세입니다.
건설사마다 서비스면적이 다 다르기 때문에 서비스 면적에 따라 같은 평형대의 아파트라도 크거나 작게 느껴질 수 있고 서비스 면적을 별도의 창고 서재 등으로 활용할 수 있습니다.
평, 평형
우리가 일반적으로 부르는 부동산 용어 평과 평형은 간단히 전용면적과 분양면적의 차이로 보면 됩니다. 우리가 실제 주거하는 면적인 전용면적을 ‘평’이라 부르며 전용면적에 엘리베이터, 복도, 계단 등의 주거공용면적이 포함된 면적을 ‘평형’이라 부릅니다.
부동산 용어 – 건축 비율 관련
건폐율
건페율이란 전체 대지면적(건축대상 필지면적)에 대한 건축면적(건물 외벽이나 이를 대신하는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적)의 비율을 뜻하며 백분율로 표시합니다.즉 100㎡짜리 대지에 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60/100으로 60%가 됩니다.따라서 건폐율이 낮으수록 같은 대지에서 건축물이 차지하는 비중은 낮아집니다.
용적률
용적률이란 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율입니다. 용적률은 대지 내 건축물의 건축 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율로, 예를 들어 대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층의 바닥면적이 50㎡인 경우 지하층 면적을 제외한 지상 1층부터 4층의 면적의 합 50㎡ x 4 = 200㎡이므로 용적률은 (200㎡ / 100㎡) x 100 = 200%가 됩니다.
건폐율과 용적률의 개념을 아는 것은 직접 집을 짓는 경우나 재건축 아파트 또는 재개발 아파트 투자 시 유용한 개념이기 때문에 반드시 알아 둬야 합니다.
주택 유형 관련 용어
단독주택
단독주택은 한 세대가 거주하는 1인 소유의 주택을 말하며, 하나의 건물이 곧 하나의 가구를 이루는 주거형태입니다.
다가구주택
다가구 주택은 여러 세대가 살지만 건물 자체의 소유주는 한명인 주택으로 집주인이 있고 나머지 호수를 임대하는 주거형태입니다. 각 세입자별 독립된 주방 및 화장실 등을 갖추고 있고 3층 이하의 집의 여러 가구가 살고 있지만 집주인이 하나라면 다가구 주택이라고 볼 수 있습니다.
연립주택, 다세대주택
연립주택과 다세대주택은 각각 소유권이 다른 여러 세대들이 주거하는 주거형태입니다. 아파트와 다른 점은 층수가 4개 층 이하인 주택을 말하며, 5층부터는 아파트로 분류됩니다(1층이 필로티일 경우에 층수에서 제외 되므로 필로티 구조인 경우 5층까지 다세대주택으로 인정됩니다).연립주택과 다세대주택의 가장 큰 차이점은 면적입니다.
연립주택은 1개 동의 바닥면적(연면적)의 합계가 660㎡ 초과하고, 층수가 4층 이하인 주택입니다.
다세대주택은 1개 동의 바닥면적(연면적)의 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4층 이하인 주택입니다.
오피스텔
오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 원래 업무시설이지만 개별실에 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어 주거 용도로도 사용할 수 있는 건축물을 말합니다. 오피스텔은 주용도가 업무시설이며 업무공간이 50%이상이고 주거공간이 50%미만인 건축물을 말합니다.다만 전용면적이 120㎡를 초과할 경우 온돌, 전열기 등 바닥난방을 설치할 수 없으며 발코니도 설치가 불가능 합니다.
빌라
빌라는 외국에서는 보통 고급주택의 개념으로 많이 쓰이는 말입니다. 우리나라에서는 다세대주택을 흔히 빌라라고 부르지만 고급스러운 이미지를 표현하기 위해 주택사업자들이 다세대 주택을 지을 때도 고급스러운 이미지를 표현하기 위해 ‘빌라’라는 단어를 많이 사용하고 있습니다.
도시형 생활주택
도시형 생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5월부터 시행됐으며, 전체 세대 수가 총 300세매 미만이고 개별 세대당 주거 전용면적이 85㎡ 이하로 도시지역에 건설된 주거시설을 말합니다.쉽게 말해 아파트를 더 작은 규모로 지을 수 있도록 주차장 등의 규제를 완화시켜 준 미니 아파트 개념이라고 볼 수 있습니다.
오피스텔과는 달리 주택으로 간주되기 때문에 오피스텔보다 전용률이 높고 취득세율이 오피스텔보다 낮습니다.
사업 관련 용어
재건축사업
재건축사업은 정비기반시설이 양호하나 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업으로 주로 정비기반시설이 양호하지만, 노후된 건축물들이 밀집한 지역에서 시행됩니다.
이러한 지역에서는 주거환경을 개선하기 위해 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 것이 필요합니다. 예를 들어, 강남이나 목동과 같은 지역은 정비기반시설이 잘 갖추어져 있지만, 오래된 아파트들이 많이 있습니다.
이런 경우, 재건축을 통해 보다 현대적이고 안전한 주거환경을 조성하게 됩니다.
재건축사업은 주민들의 동의를 얻어야 하며, 각종 인허가 절차를 거쳐 진행됩니다. 이를 통해 주거 환경을 개선하고, 주택 가치를 높이는 효과를 기대할 수 있습니다.
재개발사업
재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 정비기반시설이 열악하고, 노후된 불량 건축물이 밀집한 지역에서 시행됩니다. 주로 강북권에서 많이 시행되는 재개발사업은 주거환경을 개선하고 지역의 가치를 높이기 위해 필요한 사업입니다.
재개발을 통해 주거지의 기본 인프라를 개선하고, 현대적인 주택을 공급하며, 지역 주민들의 생활 여건을 향상시키는 것을 목표로 합니다.
도시개발사업
도시개발사업은 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 지정되는 도시개발구역 안에서 새로운 단지 또는 신시가지를 조성하기 위한 사업으로 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 지정된 도시개발구역에서 시행됩니다. 이러한 사업은 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 새로운 단지 또는 신시가지를 조성하는 것을 목표로 합니다. 이 과정에서 각종 인프라와 편의시설이 함께 조성되며, 주민들에게 보다 쾌적한 생활환경을 제공합니다.
뉴타운사업
뉴타운사업은 낙후된 지역을 개발하기 위해 시행된 사업으로 서울 도심의 낙후된 지역을 개발하기 위해 시행된 사업으로 대표적인 사례로 은평 뉴타운이 있습니다. 은평 뉴타운은 초기 사업단지로서, 사업이 거의 완료된 상태입니다. 뉴타운 사업은 주로 교통과 기반시설이 편리한 도심지에서 진행되며, 기존의 낙후된 지역을 현대화하여 주거환경을 개선하고 지역 가치를 높이는 효과를 기대할 수 있습니다.
보금자리주택
보금자리주택은 그린벨트를 해제하여 대규모 택지개발지구로 개발하는 사업으로 서울 근교의 그린벨트를 해제하여 대규모 택지개발지구로 개발한 사업입니다. 그린벨트를 해제하여 조성되었기 때문에 주변 환경이 숲으로 둘러싸여 있어 자연친화적인 환경을 제공합니다.
보금자리주택은 비교적 저렴한 분양가를 특징으로 하며, 중산층을 위한 주거 안정 정책의 일환으로 시행되었습니다.
다만, 교통과 기반시설은 불편한 편이므로, 이를 개선하기 위한 지속적인 노력이 필요합니다.
임대 주거 관련 용어
장기전세주택
장기전세주택은 부동산 용어 ‘시프트(shift)’라고도 불리며, 서울시와 SH공사가 주변 전세 시세의 80% 이하로 무주택자에게 최장 20년까지 제공하는 전세주택입니다. 장기전세주택은 전세금이 주변 시세의 80% 이하에 불과하고, 전세기간이 최장 20년으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.
이는 무주택자들에게 큰 혜택을 제공하며, 주거 안정성을 높이는 데 기여합니다. 장기전세주택은 중산층 이하의 가구들이 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있도록 돕습니다.
뉴스테이
뉴스테이는 의무 임대 기간이 최소 8년 동안 임대료 상승률이 5% 이하로 제한된 기업형 임대주택입니다. 전세 공급이 줄고 월세가 증가함에 따라, 중산층의 주거 안정을 위해 2015년부터 정부가 추진한 정책입니다.
뉴스테이는 공공임대와 달리 주택 규모에 규제가 없고, 입주 자격에도 제한이 없습니다. 이는 중산층을 위한 안정적인 주거 환경을 제공하는 것을 목표로 합니다.
뉴스테이는 임대료가 비교적 저렴하고, 임대 기간 동안 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있는 장점이 있습니다.
공공임대아파트
공공임대아파트는 국민주택기금이나 재정 지원을 받아 주택공사, 지자체(지방공사), 민간건설사가 공급하는 형태로, 임대기간은 10년입니다. 임대기간이 만료되면 임차인이 대가를 지불하고 해당 아파트 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가집니다.
이는 장기전세주택이나 뉴스테이와 달리, 추후 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권이 있어 재테크 측면에서도 유리합니다.
10년간 저렴한 비용으로 임대 살다가 10년 후 분양전환할 수 있는 기회가 주어지며, 이는 임차인들에게 큰 장점으로 작용합니다.
국민임대주택
국민임대주택은 공공의 재정 및 국민주택기금의 재원을 지원받아, 30년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택입니다. 일정 소득 수준 이하의 무주택 가구주에게 저렴한 임대조건으로 공급되며, 분양전환이 되지 않습니다.
국민임대주택은 장기적인 주거 안정성을 제공하며, 저소득층을 위한 중요한 주거 지원 정책입니다.
이는 무주택자들에게 안정적인 주거 환경을 제공하며, 주거비 부담을 줄여주는 역할을 합니다.
